房产知识之——Refinance


在澳洲买房置业时,免不了会涉及到房贷的问题;您了解什么是refinance吗?什么时候需要申请refinance?为什么要做refinance?

首先,“Refinancing”通常是指终止和现在home loan所在银行的房屋贷款关系,把贷款转移到另一家新的银行去,并且在转移的过程中对房屋进行重新评估估价降低贷款的LVR(Loan to Value Ratio即贷款占房屋价值的比例)或者保持不变。

当然“Refinancing”也可以不需要换银行,要求原有的银行把贷款重做

为什么要做Refinance?

  1. 新的银行可以提供给您更优惠的利率,长期因此可以节省的资金大于转贷时产生的费用。
  2. 考虑购买投资房,而原有银行的审批比较严格,使用refinance到新的银行可以获得数额更高的贷款额度
  3. 可以将房屋价值增长的部分套现。在进行贷款重组时银行会对房屋价值进行重新评估,可以申请提高贷款的额度,这样就可以拿出一部分的现金来做其他用途,通常都建议放入对冲账户中,让资金更加灵活机动。

以上这些专业术语类的解释也许并不是太直观,我们可以来举几个实际的例子

第一年:物业价值$100K,贷款$90K,自己支付了$10K+其他费用。选择Interest Only Loan,且只需支付最低还款额。那么这时的LVR=90%

第三年:贷款额度仍然是$90K,因为你只还利息并没有还本金,但现在的物业价值增加到了$125K,这时的LVR=72%

第五年:贷款额度降到了$80K,因为你开始还一些本金了,而此时的房屋价值增加到了$150K,这时的LVR=53%。这种情况下可以决定:买辆新车;买投资房;结婚。

此时你需要额外$50K的借款,不管你是更换银行,还是使用原有银行进行refinance,你多借的$50K之后,新的贷款额度增加到了$130K,房屋评估的价值为$150K,此时的LVR=87%。

进行refinance的时间周期

第一周,进行估价和申请。

第二周,处理贷款文件。

第三周,等待贷款文件certification,新银行和之前的银行进行沟通。

第四周,settle。